關(guān)于印發(fā)《上海市舊住房成套改造和拆除重建實施管理辦法（試行）》的通知
各區(qū)住房保障房屋管理局、建設(shè)管理（交通）委、規(guī)劃資源局、發(fā)展改革委：
現(xiàn)將《上海市舊住房成套改造和拆除重建實施管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
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市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委
市房屋管理局
市規(guī)劃資源局
市發(fā)展改革委
2023年1月4日
(此件公開發(fā)布)
上海市舊住房成套改造和拆除重建實施管理辦法（試行）
第一條 制定目的
為進一步深化城市有機更新，提升居民居住品質(zhì)，改善群眾居住條件，切實提高人民群眾的獲得感、幸福感和安全感，根據(jù)《上海市城市更新條例》《關(guān)于加快推進舊區(qū)改造、舊住房成套改造和“城中村”改造工作的實施意見》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 適用范圍
以成套改造或者拆除重建方式，對本市公有舊住房以及與公有舊住房同屬更新范圍的私有房屋（以下統(tǒng)稱舊住房）實施的更新活動（以下統(tǒng)稱舊住房更新）及其管理，適用本辦法。
本辦法所稱的成套改造，是指將建筑結(jié)構(gòu)差、功能不全、確需保留的舊住房，通過原址改建等方式，使其能夠獨用成套。
本辦法所稱的拆除重建，是指將建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、功能不全、存在安全隱患且無修繕價值的舊住房，予以拆除、重新建設(shè)。
位于歷史文化風(fēng)貌區(qū)和風(fēng)貌保護街坊內(nèi)的舊住房更新，以及本市優(yōu)秀歷史建筑和依法確定的不可移動文物及其保護范圍、周邊建設(shè)控制范圍內(nèi)的舊住房更新，還應(yīng)符合風(fēng)貌保護相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
被鑒定為危房、無修繕保留價值的多層居住房屋，可以參照本辦法執(zhí)行。
第三條 管理部門
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門對本市舊住房更新進行綜合協(xié)調(diào)及相應(yīng)建設(shè)管理。
市房屋管理部門負責(zé)本市舊住房更新的推進實施。
市規(guī)劃資源部門負責(zé)本市舊住房更新的規(guī)劃資源管理。
發(fā)改、財政、交通、綠化市容等部門按照相關(guān)規(guī)定以及各自職責(zé)，配合做好舊住房更新實施的相關(guān)工作。
各區(qū)人民政府負責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進本轄區(qū)內(nèi)的舊住房更新實施。
第四條 實施主體
公有舊住房的產(chǎn)權(quán)單位或受產(chǎn)權(quán)單位委托經(jīng)營公有舊住房的相關(guān)單位（以下統(tǒng)稱公房產(chǎn)權(quán)單位）是舊住房更新的實施主體。受產(chǎn)權(quán)單位委托經(jīng)營公有舊住房的單位視為產(chǎn)權(quán)單位。
公房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不明晰，無法確定實施主體的，由區(qū)房屋管理部門報區(qū)人民政府批準(zhǔn)確定實施主體。
同一更新范圍內(nèi)有兩個以上公房產(chǎn)權(quán)單位的，由公房產(chǎn)權(quán)單位相互協(xié)商確定實施主體。無法協(xié)商確定的，由區(qū)房屋管理部門報區(qū)人民政府批準(zhǔn)確定實施主體。
實施主體可以依法委托第三方機構(gòu)承擔(dān)舊住房更新的具體工作，對第三方機構(gòu)在委托范圍內(nèi)相關(guān)工作進行監(jiān)督管理，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。
第五條 組織評估
區(qū)房屋管理部門應(yīng)根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H，并綜合考慮擬更新項目的房屋質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃條件等情況，組織相關(guān)部門開展項目評估，判斷更新方式，形成評估結(jié)果。
實施主體應(yīng)結(jié)合項目評估結(jié)果，充分征求項目更新范圍內(nèi)公房承租人、私有房屋產(chǎn)權(quán)人意見。經(jīng)項目更新范圍內(nèi)80%以上的公房承租人、私有房屋產(chǎn)權(quán)人同意后，啟動舊住房更新。
第六條 更新實施計劃
區(qū)房屋管理部門會同區(qū)相關(guān)部門結(jié)合本區(qū)實際情況，在綜合考慮項目評估和意愿征詢結(jié)果的基礎(chǔ)上，制定本轄區(qū)內(nèi)舊住房更新實施計劃。
以成套改造方式實施的舊住房更新，報市房屋管理部門。市房屋管理部門聽取市財政部門意見后，列入本市舊住房更新實施計劃。
以拆除重建方式實施的舊住房更新，經(jīng)區(qū)人民政府同意后，報市房屋管理部門。市房屋管理部門聽取市規(guī)劃資源、市發(fā)改、市財政部門意見后，列入本市舊住房更新實施計劃。
第七條 規(guī)劃研究方案
以拆除重建方式實施的舊住房更新，如涉及控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化，實施主體應(yīng)根據(jù)項目實際情況和更新需求，編制規(guī)劃研究方案，市、區(qū)規(guī)劃資源部門做好指導(dǎo)服務(wù)。規(guī)劃研究方案原則上應(yīng)達到建筑方案深度，包括用地范圍、用地性質(zhì)、建筑總量，建筑高度，新增建筑用途等內(nèi)容。控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八條 規(guī)劃設(shè)計方案
實施主體應(yīng)根據(jù)控制性詳細規(guī)劃、規(guī)劃設(shè)計條件、技術(shù)規(guī)定、設(shè)計導(dǎo)則和其他相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，編制舊住房更新規(guī)劃設(shè)計方案。
編制完成后，實施主體應(yīng)根據(jù)規(guī)劃資源管理部門職責(zé)分工，將設(shè)計方案報其征詢相關(guān)管理部門和專家意見，并根據(jù)部門和專家意見予以優(yōu)化完善。
第九條 舊住房更新實施方案
實施主體應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案編制舊住房更新實施方案，舊住房更新實施方案應(yīng)當(dāng)包括：
（一）實施主體、更新范圍；
（二）安置方式、協(xié)議生效條件、安置房屋類型及權(quán)屬情況、預(yù)計工程周期；
（三）其他事項。
第十條 方案意見征詢
實施主體應(yīng)當(dāng)會同項目屬地街鎮(zhèn)，將舊住房更新規(guī)劃設(shè)計方案和實施方案在更新范圍內(nèi)以方案公示、座談會、評議會等多種形式充分征求項目更新范圍內(nèi)公房承租人和私有房屋產(chǎn)權(quán)人的意見，并根據(jù)反饋意見予以優(yōu)化完善。
第十一條 舊住房更新實施方案認(rèn)定
實施主體應(yīng)當(dāng)將優(yōu)化完善后的舊住房更新實施方案報區(qū)房屋管理部門同意。
第十二條 簽約主體
公房承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準(zhǔn)。私有房屋產(chǎn)權(quán)人以不動產(chǎn)權(quán)屬證書為準(zhǔn)。
公房承租人以舊住房更新方案經(jīng)區(qū)房屋管理部門同意之日合法有效的公房租賃憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶，按戶進行簽約。
第十三條 協(xié)議簽訂
實施主體應(yīng)當(dāng)與公房承租人和私有房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂相關(guān)協(xié)議。以成套改造方式進行更新的，應(yīng)當(dāng)簽訂調(diào)整協(xié)議。以拆除重建方式進行更新的，應(yīng)當(dāng)簽訂更新協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、回搬方案或安置方案、簽約時間等。
簽約比例達到95%以上，協(xié)議方可生效。協(xié)議生效后，實施主體按照規(guī)定辦理土地、規(guī)劃、建設(shè)等審批手續(xù)。
第十四條 土地利用
舊住房更新項目可以按照規(guī)劃適當(dāng)增加建筑容量，增量房源可以統(tǒng)籌用于本區(qū)舊住房更新項目居民的安置和各類保障性住房使用，項目實施時須由市房屋管理部門出具認(rèn)定文件。
舊住房更新項目相鄰不具備獨立開發(fā)條件的零星土地，可通過擴大用地方式結(jié)合改造，擴大用地供地方式、土地用途等與主體項目用地保持一致。
舊住房更新項目中用地邊界受限的，可結(jié)合周邊用地，在各類用地面積總量保持不變的前提下，經(jīng)全體相關(guān)權(quán)利人同意，根據(jù)規(guī)劃優(yōu)化后明確的用地邊界，經(jīng)區(qū)規(guī)劃資源部門審核后調(diào)整用地邊界，實施項目建設(shè)。
第十五條 工程建設(shè)監(jiān)管
采用拆除重建、成套改造等方式的舊住房更新項目，納入新、改、擴建項目審批流程管理。
舊住房更新項目中拆除工程管理按現(xiàn)有規(guī)定執(zhí)行。
第十六條 房屋權(quán)屬調(diào)查
舊住房更新完成后，實施主體按照本市“多測合一”相關(guān)規(guī)定，委托測繪服務(wù)機構(gòu)開展“多測合一”工作。房屋權(quán)屬調(diào)查機構(gòu)以“多測合一”成果為依據(jù)，出具房屋權(quán)屬調(diào)查報告。以成套改造方式實施的舊住房更新，免于辦理土地核驗手續(xù)。
第十七條 不動產(chǎn)登記
舊住房更新項目應(yīng)當(dāng)按照本市不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記。
第十八條 爭議處理
協(xié)議生效后，公房承租人、私有房屋產(chǎn)權(quán)人拒不配合舊住房更新的，實施主體可以向區(qū)人民政府申請行政調(diào)解；調(diào)解不成的，區(qū)人民政府可以依法作出行政決定。
公房承租人、私有房屋產(chǎn)權(quán)人對行政決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在行政決定規(guī)定的期限內(nèi)又不配合的，由作出行政決定的區(qū)人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。
第十九條 群眾工作
各區(qū)人民政府應(yīng)完善舊住房更新群眾工作專項機制，開展舊住房更新宣傳解釋、意愿征詢、簽約推進等工作，并落實經(jīng)費保障。
第二十條 房源使用
舊住房更新涉及原住戶調(diào)整的，可以使用政府提供的安置房源，相關(guān)程序參照《關(guān)于修訂<上海市征收安置住房管理辦法>的通知》（滬房規(guī)范〔2022〕1號）執(zhí)行。
第二十一條 質(zhì)量保險
以拆除重建方式實施的舊住房更新項目，參照保障性住宅工程投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險。
第二十二條 施行日期
本辦法自2023年2月1日起施行，有效期至2024年12月31日。本辦法施行前有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
