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建國70多年來，特別是經(jīng)過改革開放40多年的持續(xù)快速發(fā)展，我國積累了大量的基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，已具備開展公募REITs試點工作的市場條件和政策基礎(chǔ)。

根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒2019》，1982-2018年我國全社會固定資產(chǎn)投資平均增長率為20.4%，年度投資從1981年的961億元增長至2018年的64.6萬億元。按照支出法核算國內(nèi)生產(chǎn)總值，我國資本形成率（投資率）從1981年的33.5%增至2018年的44.8%。基礎(chǔ)設(shè)施投資是全社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，是為社會生產(chǎn)和生活提供基礎(chǔ)性、公共性服務(wù)的工程設(shè)施，包括交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)，電信、廣播電視和衛(wèi)星傳輸服務(wù)業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)等行業(yè)的投資。基礎(chǔ)設(shè)施投資作為我國經(jīng)濟(jì)增長的壓艙石，長期保持高增長狀態(tài)（如2016年和2017年的增長率分別為17.4%和19.0%），積累了百萬億元級規(guī)模的存量資產(chǎn)，為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高人民生活水平做出了重要貢獻(xiàn)。

2018年以來，由于內(nèi)外部環(huán)境條件的變化，我國基礎(chǔ)設(shè)施投資增長速度出現(xiàn)明顯下滑，連續(xù)兩年的增長率均為3.8%。基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的形成往往需要大量的資金投入，根據(jù)《2019年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，我國2019年全年基礎(chǔ)設(shè)施投資約為14.5萬億元，承擔(dān)這些基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)、運(yùn)營的各類主體，包括地方政府、融資平臺、社會資本、金融機(jī)構(gòu)等，形成了大量債務(wù)，仍然主要依靠新增基礎(chǔ)設(shè)施投資“穩(wěn)增長”或“保增長”已難以為繼。

為此，黨中央、國務(wù)院及時做出防風(fēng)險、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板等一系列重要決策部署，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點恰是貫徹落實這些部署的有效政策工具。正如《通知》強(qiáng)調(diào)，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，是貫徹落實黨中央、國務(wù)院防風(fēng)險、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板決策部署的有效政策工具，是投融資機(jī)制的重大創(chuàng)新，有助于盤活存量資產(chǎn)，廣泛調(diào)動各類社會資本積極性，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。因此，《通知》要求各地發(fā)展改革委要高度重視、精心組織、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按要求穩(wěn)妥推進(jìn)試點項目申報工作。

基礎(chǔ)設(shè)施項目遴選與推薦工作是我國公募REITs試點的重中之重，是確保基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)符合質(zhì)量要求的基礎(chǔ)性工作。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作能否順利推動、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在未來能否健康發(fā)展，關(guān)鍵要看能否把握底層資產(chǎn)的質(zhì)量關(guān)。

確保基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)質(zhì)量，不能突破項目審批及實施環(huán)節(jié)“手續(xù)”合規(guī)的底線。在手續(xù)依法合規(guī)的前提下，REITs公募基金投資人討論投資回報才具有現(xiàn)實意義。同時，試點項目還要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。我國本次試點推行的公募REITs強(qiáng)調(diào)權(quán)益導(dǎo)向，不同于債權(quán)投資的保本保息或固定回報，也不存在抵押或擔(dān)保等增信措施，基金投資人收益與項目預(yù)期現(xiàn)金流直接相關(guān)，基礎(chǔ)設(shè)施項目“運(yùn)營持續(xù)穩(wěn)定”是REITs投資回報的定海神針。因此，《通知》特別強(qiáng)調(diào)，基礎(chǔ)設(shè)施項目手續(xù)依法合規(guī)是試點工作順利開展的必要前提；基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)營是衡量試點工作成功與否的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目申報實行屬地原則，各地發(fā)展改革部門需要肩負(fù)本地區(qū)項目嚴(yán)格審查把關(guān)的職責(zé)。《通知》要求各地發(fā)展改革委要嚴(yán)格審查把關(guān)，確保項目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以便能夠促進(jìn)項目持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)營，推動形成良性投資循環(huán)，為試點工作順利開展奠定堅實基礎(chǔ)。

我國改革開放從農(nóng)村到城市、從沿海到內(nèi)地，一直在摸索中前進(jìn)，在實踐中總結(jié)提升。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作擬安排在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好或國家鼓勵發(fā)展的重點區(qū)域，旨在強(qiáng)調(diào)試點工作要服務(wù)于國家重大戰(zhàn)略，先在重點地區(qū)及重點行業(yè)取得突破性進(jìn)展，為在全國全面推廣應(yīng)用REITs積累經(jīng)驗。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍分為宏觀區(qū)域?qū)哟蔚?ldquo;面”和微觀園區(qū)層次的“點”，采取點面結(jié)合，分別予以“優(yōu)先支持”和“支持”。《通知》提出，要聚焦重點區(qū)域，優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目。支持位于國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級新區(qū)、國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目。

我國地域遼闊，發(fā)展很不均衡，統(tǒng)籌區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展是全面推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的重大戰(zhàn)略部署。繼上世紀(jì)80年代開始的東部沿海開放之后，我國近20年先后形成了西部大開發(fā)、東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興、中部崛起等區(qū)域重大發(fā)展戰(zhàn)略。

進(jìn)入新時代，中共中央、國務(wù)院陸續(xù)建立了更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制。黨的十九大報告提出“以疏解北京非首都功能為‘牛鼻子’推動京津冀協(xié)同發(fā)展，高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū)。以共抓大保護(hù)、不搞大開發(fā)為導(dǎo)向推動長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展”。粵港澳大灣區(qū)是我國開放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一，推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)是新時代推動形成全面開放新格局的新舉措，也是推動“一國兩制”事業(yè)發(fā)展的新實踐。建立海南自由貿(mào)易港是新時代擴(kuò)大對外開放、積極推動經(jīng)濟(jì)全球化的重大舉措。REITs試點工作優(yōu)先對接這些重點區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施項目，希望通過基礎(chǔ)設(shè)施融資工具的創(chuàng)新應(yīng)用，為發(fā)揮城市群協(xié)同發(fā)展以及中心城市引領(lǐng)作用提供支撐，服務(wù)于國家重大戰(zhàn)略部署的實施。

REITs在國際上起源于房地產(chǎn)，REITs的英文全稱是Real Estate Investment Trusts，直譯是“房地產(chǎn)投資信托”；我國公募REITs試點從基礎(chǔ)設(shè)施切入，將REITs稱作不動產(chǎn)投資信托。我國開展REITs試點的基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)涵非常豐富。《通知》要求，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點所聚焦的重點行業(yè)，既要優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項目，又要鼓勵新型基礎(chǔ)設(shè)施項目開展試點。

補(bǔ)短板是我國推進(jìn)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點任務(wù)。近年來我國固定資產(chǎn)投資增速放緩，基礎(chǔ)設(shè)施投資增速大幅回落，一些領(lǐng)域和項目存在較大投資缺口，亟需聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域突出短板，從而為推動基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展服務(wù)。為保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度，國務(wù)院辦公廳于2018年10月發(fā)布《關(guān)于保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板力度的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2018〕101號），提出要著力補(bǔ)齊鐵路、公路、水運(yùn)、機(jī)場、水利、能源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、生態(tài)環(huán)保、公共服務(wù)、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、棚戶區(qū)改造等領(lǐng)域短板。《通知》對補(bǔ)短板領(lǐng)域中適合推動REITs試點工作的行業(yè)提出明確要求，具體包括：（1）倉儲物流項目；（2）收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場、港口項目；（3）城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目；（4）城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項目。這些類別行業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目往往具有收益穩(wěn)定的特征，是比較理想的REITs底層資產(chǎn)。

新型基礎(chǔ)設(shè)施是以新發(fā)展理念為引領(lǐng)，以技術(shù)創(chuàng)新為驅(qū)動，以信息網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，面向高質(zhì)量發(fā)展需要，提供數(shù)字轉(zhuǎn)型、智能升級、融合創(chuàng)新等服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施體系。與傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施相比，新型基礎(chǔ)設(shè)施對工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、能源、教育等行業(yè)賦予更多新動能。自2018年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”概念之后，其內(nèi)涵不斷豐富，對于一些產(chǎn)權(quán)清晰、收益穩(wěn)定的新型基礎(chǔ)設(shè)施項目同樣適合發(fā)行REITs產(chǎn)品。《通知》將納入試點支持的新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目范圍界定為：（1）數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計算中心項目；（2）5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項目；（3）智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

除了傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板和新型基礎(chǔ)設(shè)施項目外，《通知》還提出“鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點”。《通知》要求納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的產(chǎn)業(yè)集群和園區(qū)項目必須滿足三個條件：（1）位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)；（2）業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計及中試平臺，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施；（3）項目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是以重大技術(shù)突破和重大發(fā)展需求為基礎(chǔ)，對經(jīng)濟(jì)社會全局和長遠(yuǎn)發(fā)展具有重大引領(lǐng)帶動作用，知識技術(shù)密集、物質(zhì)資源消耗少、成長潛力大、綜合效益好的產(chǎn)業(yè)。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》（國發(fā)〔2010〕32號）和《戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)分類（2018）》（國家統(tǒng)計局令第23號），戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)主要包括新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)、新能源汽車產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、相關(guān)服務(wù)業(yè)等9大領(lǐng)域。

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群是在戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，由龍頭企業(yè)帶動，相關(guān)企業(yè)、科研單位、金融機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在特定地理空間內(nèi)有效集聚、分工合作、協(xié)調(diào)創(chuàng)新，形成的具有競爭優(yōu)勢和帶動作用的產(chǎn)業(yè)組織形態(tài)。2019年《國家發(fā)展改革委關(guān)于加快推進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)有關(guān)工作的通知》公布了第一批66個國家級戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群名單，主要聚焦新一代信息技術(shù)、高端裝備、新材料、生物醫(yī)藥和節(jié)能環(huán)保等領(lǐng)域，旨在強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈、優(yōu)化價值鏈、提升創(chuàng)新鏈，并支持重大項目建設(shè)和產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同創(chuàng)新平臺、檢驗檢測和智能園區(qū)等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)，建設(shè)培育一批產(chǎn)業(yè)集群領(lǐng)軍企業(yè)。列入國家級戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群名單的基礎(chǔ)設(shè)施，如果收益穩(wěn)定且具有成長性，當(dāng)屬理想的REITs底層資產(chǎn)。

園區(qū)綜合開發(fā)項目也是鼓勵開展REITs試點工作的行業(yè)領(lǐng)域范圍。1984年9月，國務(wù)院批準(zhǔn)建立大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，這是繼14個沿海開放城市之后，國務(wù)院批準(zhǔn)建立的第一個國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)是改革開放的成功實踐，對促進(jìn)體制改革、改善投資環(huán)境、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚、發(fā)展開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了不可替代的作用。2018年2月26日，經(jīng)國務(wù)院同意，國家發(fā)展改革委、科技部、國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、海關(guān)總署對現(xiàn)有開發(fā)區(qū)進(jìn)行了嚴(yán)格審核，發(fā)布了《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》（第4號公告），包括2543家開發(fā)區(qū)，其中國家級開發(fā)區(qū)552家和省級開發(fā)區(qū)1991家。邏輯上，這2543家開發(fā)區(qū)都是REITs試點園區(qū)項目的可選范圍。

經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)本質(zhì)上是一個基礎(chǔ)設(shè)施平臺，建設(shè)內(nèi)容包括水電氣熱、市政道路、綠化、公共配套平臺、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)等。由于開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般都是滾動開發(fā)，整體打包開展REITs試點往往難以滿足現(xiàn)金流穩(wěn)定等要求，可以選擇園區(qū)內(nèi)的一個或數(shù)個子項目，通過物業(yè)租賃或產(chǎn)業(yè)輔導(dǎo)等形式獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流，形成優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。這些園區(qū)資產(chǎn)從形式上往往表現(xiàn)為樓宇或物業(yè)，但與普通商業(yè)地產(chǎn)存在顯著差異，主要表現(xiàn)在三個方面：一是收入來源主要是物業(yè)租賃或服務(wù)收入，而非房地產(chǎn)銷售收入；二是業(yè)態(tài)表現(xiàn)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計及中試平臺，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，而非酒店、公寓、娛樂服務(wù)等房地產(chǎn)項目；三是項目用地性質(zhì)一般為工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地（如科研用地）、物流倉儲用地等，而不是商業(yè)、住宅用地。

自1960年美國通過《房地產(chǎn)投資信托基金法案》（Real Estate Investment Trust Act）建立REITs制度以來，REITs在全球40多個國家和地區(qū)得到了應(yīng)用，成為持有型房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域通行的權(quán)益性金融工具。

我國公募REITs制度在借鑒國際經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，率先從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域啟動，充分考慮了我國資本市場發(fā)展及投融資體制的基本特點，特別是我國房地產(chǎn)政策及投融資的特殊性。自1998年我國開始推行住房制度貨幣化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛。2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。為了嚴(yán)格落實“房住不炒”的要求，相關(guān)部門陸續(xù)出臺了與之相配套的政策，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)的“消費(fèi)品”屬性，弱化房地產(chǎn)的“投資品”屬性。相比于基礎(chǔ)設(shè)施，房地產(chǎn)的融資相對容易。為了彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施的短板，REITs試點工作堅持基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)的導(dǎo)向，《通知》明確將房地產(chǎn)類項目列入REITs試點的負(fù)面清單，提出“酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目不屬于試點范圍”。

根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記；鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的持有人，不一定擁有其資產(chǎn)的所有權(quán)，也可能僅擁有特許經(jīng)營權(quán)或運(yùn)營收費(fèi)權(quán)，但無論是哪種權(quán)利，必須按照《通知》要求，確保基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，要確保發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)擁有項目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或運(yùn)營收費(fèi)權(quán)，相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓。

本次試點的公募REITs具有權(quán)益性融資的屬性，不同于過去部分金融機(jī)構(gòu)推出的私募型或債權(quán)性類REITs金融產(chǎn)品。通過實施公募REITs產(chǎn)品，使得原始權(quán)益人及其控股股東對投資的基礎(chǔ)設(shè)施不再擁有控制權(quán)，從而能夠?qū)崿F(xiàn)債務(wù)的真正“出表”。相比于房地產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓可能更為復(fù)雜，某些基礎(chǔ)設(shè)施（如PPP項目）的特許經(jīng)營權(quán)或運(yùn)營收費(fèi)權(quán)的轉(zhuǎn)讓可能會因PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議的約定而受到一定限制，需要提前取得相關(guān)利益主體的同意。

底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)項目形成的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其收益需要源源不斷地流入專項計劃資金池，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，作為公募REITs金融產(chǎn)品的追索基礎(chǔ)。投資項目進(jìn)入運(yùn)營期初期，往往需要一段時間的市場培育發(fā)展期，才有可能產(chǎn)生穩(wěn)定且具有成長性的現(xiàn)金流。因此，《通知》要求REITs試點項目“運(yùn)營時間原則上不低于3年”，以保證項目已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營階段，以便在項目審核過去現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上，能夠更準(zhǔn)確判斷項目未來現(xiàn)金流的趨勢。相比2017年我國開展基礎(chǔ)設(shè)施PPP項目資產(chǎn)證券化（ABS）試點要求的至少2年運(yùn)營期，本次REITs試點政策對運(yùn)營期限提出了更嚴(yán)格的要求，總體上有利于控制風(fēng)險和保障投資人利益，確保試點工作穩(wěn)妥推進(jìn)。

基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營往往具有顯著的行業(yè)特點，其運(yùn)營期限及其經(jīng)營收入受到行業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)特征的影響明顯。如果嚴(yán)格要求3年運(yùn)營期，可能會使一些優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)應(yīng)用REITs受到限制，特別是倉儲物流、互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心等行業(yè)發(fā)展迅速，需求旺盛，在項目投入運(yùn)營后可在短時間內(nèi)進(jìn)入成熟期，所以實踐中需要結(jié)合行業(yè)和項目特點對穩(wěn)定運(yùn)營的期限進(jìn)行具體分析，不能簡單地將3年運(yùn)營期絕對化，而是原則上的期限要求。再以交通項目為例，運(yùn)營期分為試運(yùn)營和正式運(yùn)營等不同階段，其中軌道交通項目還有不收費(fèi)的試運(yùn)行階段。客流是決定交通行業(yè)REITs項目現(xiàn)金流的關(guān)鍵因素，在項目前期投資決策階段需要預(yù)測運(yùn)營初期、近期和遠(yuǎn)期的客運(yùn)量和旅客周轉(zhuǎn)量。當(dāng)項目真正進(jìn)入運(yùn)營期，實際客流常常與預(yù)測客流存在較大出入。假設(shè)某交通項目運(yùn)營期第2年的實際客流達(dá)到甚至超過初期期末（建成通車后第3年）的預(yù)期客流，項目可以視為進(jìn)入了穩(wěn)定運(yùn)營階段。

公募REITs項目現(xiàn)金流的穩(wěn)定性至關(guān)重要。公募權(quán)益性基礎(chǔ)設(shè)施REITs財務(wù)結(jié)構(gòu)本質(zhì)上屬于無追索或有限追索項目融資的范疇，是基于項目自身未來現(xiàn)金流的遠(yuǎn)期購買。不同于收益型ABS和類REITs，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs強(qiáng)調(diào)無追索權(quán)或有限追索的項目融資邏輯，不是固定回報或保本保息，要避免利益相關(guān)者過多地承擔(dān)抵押、擔(dān)保等增信連帶責(zé)任，強(qiáng)調(diào)項目自身經(jīng)營收益是實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施公募基金投資人回報和還本付息的主要來源。因此，《通知》要求項目應(yīng)該能夠做到“現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。”

項目盈利（利潤）與凈現(xiàn)金流并不是完全相同的概念，主要差異是后者不包含資產(chǎn)的折舊和攤銷等成本費(fèi)用。從項目公司的角度看，凈現(xiàn)金流是經(jīng)營活動、投資活動和融資活動的凈現(xiàn)金流之和，其中經(jīng)營性凈現(xiàn)金流是項目經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入與流出之差，直接反映了資產(chǎn)本身經(jīng)營效益情況，是判斷REITs項目現(xiàn)金流狀況的最重要基礎(chǔ)。《通知》要求項目近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流不出現(xiàn)負(fù)值，就是希望項目經(jīng)營活動能夠維持財務(wù)可持續(xù)性。

機(jī)構(gòu)投資人和一般公眾愿意投資公募REITs，旨在獲得較穩(wěn)定的預(yù)期回報。投資回報本質(zhì)上是投入與產(chǎn)出的比較，對于公募基金而言，投入是指底層資產(chǎn)的購置價，表現(xiàn)為資產(chǎn)評估凈值（NAV）或REITs市場競價結(jié)果；產(chǎn)出是指預(yù)期各年現(xiàn)金流分派和資產(chǎn)增值（資本利得）的折現(xiàn)值。理論上可以認(rèn)為項目內(nèi)部收益率（IRR）是反映投資盈利能力的理想評價指標(biāo)，但是IRR是在項目合作期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流（現(xiàn)金流入扣減現(xiàn)金流出）折現(xiàn)累計值為零的折現(xiàn)率，是反映項目全生命周期的動態(tài)回報率，其影響因素很多。同樣大小的IRR，投資人各年獲得的靜態(tài)投資回報會呈現(xiàn)很大的差別，理論上存在無窮組合，缺乏判斷基準(zhǔn)的穩(wěn)定性，不利于項目回報過程控制，甚至影響投資人的期間獲得感，實踐中不宜將IRR作為REITs項目申報審查的強(qiáng)制性判斷依據(jù)。

《通知》不僅對項目運(yùn)營期初現(xiàn)金流設(shè)置準(zhǔn)入門檻，還提出“預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值）不低于4%。”凈現(xiàn)金流分派率（Distribution Yield）是投資人購買公募REITs產(chǎn)品，年度分紅額與投資成本（交易前可參照資產(chǎn)評估凈值）之比，是一種包含投資風(fēng)險的預(yù)期收益率。中長期國債到期收益率可以看作是無風(fēng)險報酬率，REITs試點項目預(yù)期凈現(xiàn)金流分派率顯然要高于這種無風(fēng)險報酬率，但“預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率不低于4%”并不意味著4%是REITs產(chǎn)品的各年保本回報率，未來各年實際回報率允許波動，甚至個別或部分年份可能存在虧損或無回報的情況。從中長期和國際經(jīng)驗看，公募REITs凈現(xiàn)金流分派率介于債券和股票收益率之間，不應(yīng)該低于4%。

REITs是基于金融創(chuàng)新的輕資產(chǎn)商業(yè)模式，非常注重底層資產(chǎn)的運(yùn)營管理。基礎(chǔ)設(shè)施REITs在完成產(chǎn)權(quán)交割和產(chǎn)品發(fā)行以后，公募基金管理人承擔(dān)了項目運(yùn)營管理的職責(zé)，需要簽署并執(zhí)行基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營的相關(guān)協(xié)議。基礎(chǔ)設(shè)施基金招募說明書需要披露基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營管理安排和運(yùn)營未來展望等信息，定期報告也需要披露基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營的相關(guān)情況。

基礎(chǔ)設(shè)施提供公共服務(wù)，其運(yùn)營質(zhì)量直接影響到公眾生活和社會穩(wěn)定，因此《通知》要求“基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)具備豐富的同類項目運(yùn)營管理經(jīng)驗，配備充足的運(yùn)營管理人員，公司治理與財務(wù)狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營能力”。此外，還要求“發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營、金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄，項目運(yùn)營期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題。”

通過對基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營企業(yè)主體資格的審核，以及對發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)記錄或安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面重大問題的審查，倒逼REITs責(zé)任主體能夠合法合規(guī)地經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，完善項目資產(chǎn)治理結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化項目公司內(nèi)部治理能力，以便能夠?qū)崿F(xiàn)提升運(yùn)營服務(wù)的質(zhì)量和效率，改進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營安全性和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，為公募REITs獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流回報和履行社會責(zé)任奠定運(yùn)營專業(yè)基礎(chǔ)。

申報材料的準(zhǔn)備工作是做好REITs試點工作的關(guān)鍵。申報材料的內(nèi)容、深度和質(zhì)量應(yīng)能滿足對試點項目進(jìn)行審查篩選的工作需要。《通知》從基本情況、合規(guī)情況、證明材料和其他相關(guān)材料等四個方面對申報材料的準(zhǔn)備工作提出了明確要求，并用三個附件分別進(jìn)一步詳細(xì)說明基本情況、合規(guī)情況、證明材料等申報材料準(zhǔn)備的具體規(guī)定。

項目及其運(yùn)營情況是贏得投資人信任的基石。發(fā)起人（原始權(quán)益人）是基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)的權(quán)益所有者，大多是基礎(chǔ)設(shè)施項目公司，也可能是項目公司的股權(quán)持有人，全面掌握基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)的情況，是REITs試點項目申報主體。《通知》明確提出，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)按要求準(zhǔn)備REITs試點的基本情況、項目合規(guī)情況及相關(guān)證明材料，并對申報材料的真實性負(fù)責(zé)。

《通知》要求，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點基本情況的申報內(nèi)容，應(yīng)包括發(fā)起人（原始權(quán)益人）情況；項目及運(yùn)營情況；REITs發(fā)行總體方案；基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)情況，以及有關(guān)市場機(jī)構(gòu)參與等情況。具體要求如下。

（1）發(fā)起人（原始權(quán)益人）情況

申報材料需要說明發(fā)起人(原始權(quán)益人)的主營業(yè)務(wù)、行業(yè)地位、持有或運(yùn)營的同類項目資產(chǎn)規(guī)模、信用狀況、內(nèi)部控制制度，以及依法合規(guī)擁有項目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或運(yùn)營收費(fèi)權(quán)等情況，相關(guān)股東同意轉(zhuǎn)讓的意見等，目的是對發(fā)起人的業(yè)務(wù)領(lǐng)域、經(jīng)營狀況、資產(chǎn)質(zhì)量及發(fā)行REITs的主體資格進(jìn)行判斷。

（2）項目基本情況

申報材料應(yīng)包括項目所在地、行業(yè)、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、用地性質(zhì)、開竣工時間、決算總投資（如有）、收入來源、資產(chǎn)范圍、項目公司法人及其股權(quán)結(jié)構(gòu)等情況，目的是對發(fā)行REITs所依托的底層資產(chǎn)項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)特征及股權(quán)結(jié)構(gòu)等情況進(jìn)行判斷。REITs發(fā)行方案如果涉及多個項目，還需要按項目逐一進(jìn)行說明。

（3）項目運(yùn)營情況

申報材料應(yīng)闡明項目運(yùn)營時間；近3年資產(chǎn)收益、盈利、經(jīng)營性凈現(xiàn)金流情況；預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率及增長潛力情況，目的是對發(fā)行REITs所依托的底層資產(chǎn)運(yùn)營狀態(tài)、財務(wù)狀況、盈利能力及未來對公募不對稱投資信托持有人的投資回報能力進(jìn)行判斷。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)情況

申報材料應(yīng)闡明基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)同類項目運(yùn)營管理經(jīng)驗，擬配備的運(yùn)營管理人員情況，公司治理和財務(wù)狀況等情況，目的是對發(fā)行REITs所依托的底層資產(chǎn)的運(yùn)營管理團(tuán)隊的專業(yè)經(jīng)驗、管理能力等進(jìn)行判斷。

（5）其他情況

申報材料應(yīng)闡明項目資產(chǎn)（或股權(quán)）、附著債務(wù)等其他權(quán)利（若有）的可處置性等情況，目的是對擬發(fā)行REITs的其他資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等相關(guān)權(quán)利能否進(jìn)行處理進(jìn)行判斷，如抵押擔(dān)保等連帶責(zé)任風(fēng)險能否進(jìn)行處置，從而分析發(fā)行REITs產(chǎn)品相關(guān)股權(quán)債權(quán)轉(zhuǎn)讓及財務(wù)處理可能存在的障礙。

為規(guī)避當(dāng)前公募基金不得投資非標(biāo)資產(chǎn)等限制，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點采用“公募基金+單一資產(chǎn)支持證券化（ABS）”的架構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)的安排符合我國當(dāng)前堅持基礎(chǔ)設(shè)施導(dǎo)向、堅持股權(quán)性質(zhì)導(dǎo)向、堅持社會公募發(fā)行等REITs試點的政策導(dǎo)向，符合我國資本市場目前發(fā)展?fàn)顩r及推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制改革的現(xiàn)實需要。《通知》要求REITs發(fā)行總體方案，應(yīng)闡述基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)管理安排、擬實施步驟及進(jìn)展情況等內(nèi)容，這是判斷基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行能否被資本市場所認(rèn)可的重要判斷基礎(chǔ)，應(yīng)借助專業(yè)力量進(jìn)行研究策劃，提出切實可行的REITs發(fā)行總體方案。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行涉及眾多市場主體，包括公募基金管理人、資產(chǎn)支持專項計劃管理人、財務(wù)顧問、專業(yè)機(jī)構(gòu)投資人（如證券公司、基金管理公司、信托公司、財務(wù)公司、保險公司、合格境外投資者、符合規(guī)定的私募基金管理人、銀行理財子公司、社保基金、基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)構(gòu)、政府專項基金、產(chǎn)業(yè)投資基金）、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（如律師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、工程咨詢機(jī)構(gòu)）等市場主體。在基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點階段，應(yīng)盡量減少相關(guān)參與主體，應(yīng)盡量避免設(shè)計過于復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)，以便降低基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的發(fā)行和交易成本，體現(xiàn)REITs產(chǎn)品在降低融資成本、提高融資效率等方面的優(yōu)勢，為進(jìn)一步大規(guī)模推廣應(yīng)用創(chuàng)造條件。《通知》要求申報材料應(yīng)闡述公募基金管理人、資產(chǎn)支持專項計劃管理人、財務(wù)顧問共三類市場機(jī)構(gòu)的情況，并需要說明其他需要進(jìn)一步闡明的情況。

基礎(chǔ)設(shè)施項目合規(guī)性是發(fā)行REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)條件，是我國投資管理法律法規(guī)和政策的強(qiáng)制規(guī)定，是防范投資建設(shè)和運(yùn)營管理風(fēng)險的必然要求，也是維護(hù)投資人利益的根本保障。《通知》要求，納入REITs試點的基礎(chǔ)設(shè)施項目的合規(guī)性，應(yīng)從以下方面進(jìn)行考察：（1）項目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策情況；（2）依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)情況；（3）PPP項目合規(guī)情況、項目收益和收入來源情況；（4）籌集資金用途情況；（5）基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)健康運(yùn)營保障條件等情況。

“有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究”，這是我國法制建設(shè)的基本方針，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點首先必須遵循法治原則。《政府投資條例》《企業(yè)投資項目核準(zhǔn)和備案管理條例》等法規(guī)是投資項目合規(guī)性審查的法律依據(jù)，《中共中央關(guān)于全面推進(jìn)依法治國若干重大問題的決定》明確提出“建立行政機(jī)關(guān)內(nèi)部重大決策合法性審查機(jī)制，建立重大決策終身責(zé)任追究制度及責(zé)任倒查機(jī)制”。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點是一項政策性要求很強(qiáng)的工作，因此必須強(qiáng)調(diào)依法依規(guī)進(jìn)行決策，符合相關(guān)政策要求。《通知》要求，申報材料需要說明基礎(chǔ)設(shè)施項目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、國家和項目所在地國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃和有關(guān)專項規(guī)劃情況，以便對項目本身是否符合相關(guān)政策規(guī)定進(jìn)行判斷。

固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)是70多來我國基本建設(shè)管理程序不斷演化所形成的管理規(guī)范，是投資建設(shè)巨大代價和深刻教訓(xùn)的總結(jié)；基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點必須從基本建設(shè)程序合規(guī)性的角度審查項目，保證底層資產(chǎn)安全可靠運(yùn)行，保護(hù)投資人的合法權(quán)益。2013年以來，隨著政府職能“簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)”改革措施的落實，原有的大量行政審批手續(xù)已被取消、簡化或?qū)崿F(xiàn)了“多規(guī)合一”，或者由“審核備”的前置條件轉(zhuǎn)變成平行并聯(lián)或后置條件，保留的項目規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可、竣工驗收等手續(xù)都是具有相應(yīng)的法規(guī)依據(jù)的基本要求。需要注意的是，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的項目領(lǐng)域廣泛，某些投資項目還需要依法依規(guī)辦理其他重要許可手續(xù)，如大數(shù)據(jù)中心等高能耗項目需要提供節(jié)能審查意見，港口碼頭項目需要取得海域使用權(quán)證等，應(yīng)在實際申報中根據(jù)項目的行業(yè)特點執(zhí)行。

根據(jù)《通知》要求，需要取得項目審批、核準(zhǔn)或備案，規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可、竣工驗收，以及依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)必須辦理的其他重要手續(xù)情況。如果以上某項手續(xù)無需辦理或不完善，應(yīng)具體說明情況并提供相關(guān)的法規(guī)和政策依據(jù)。這些材料有助于判斷擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)本身的合法性，為發(fā)行方案的審查評估提供客觀依據(jù)。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs鼓勵將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目建設(shè)，重點支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板或新基建項目，以存量帶增量、以融資促投資，形成投資良性循環(huán)。因此，申報材料需要重點介紹通過REITs回收資金的具體用途和相應(yīng)金額，分析資金使用符合國家政策和企業(yè)主營業(yè)務(wù)情況。對擬用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項目建設(shè)的，需說明項目建設(shè)地點、行業(yè)、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、總投資、預(yù)期經(jīng)濟(jì)社會效益、前期工作進(jìn)展等情況。這些要求體現(xiàn)了我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作的政策導(dǎo)向及核心目的，就是通過引入資本市場金融工具，盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施項目公司財務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，形成基礎(chǔ)設(shè)施投資良性循環(huán)，為促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板及投融資體制機(jī)制改革服務(wù)。

（1）PPP項目

基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)如為PPP項目，申報材料需要說明實施方案批復(fù)、社會資本方選擇方式、PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議簽訂情況；收入來源中使用者付費(fèi)占比情況；收入來源中含政府補(bǔ)貼的，需對政府補(bǔ)貼的持續(xù)性、穩(wěn)定性予以說明，并分析對投資收益的可能影響；項目運(yùn)營是否穩(wěn)健、正常，是否出現(xiàn)暫停運(yùn)營等重大問題或重大合同糾紛情況；合作政府方同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況。這是根據(jù)采用PPP模式的基礎(chǔ)設(shè)施項目特點，針對PPP項目交易及治理結(jié)構(gòu)等特點而提出的針對性要求。

（2）國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，需說明基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序和合規(guī)性，以及與國有資產(chǎn)管理部門溝通和反饋情況。我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資的主體仍然是各類國有企業(yè)，大量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，國家對國有資產(chǎn)保值增值及資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有一系列具體規(guī)定，要求REITs試點所涉及的國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等內(nèi)容應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。

（3）參與主體情況

要求試點項目的資產(chǎn)范圍、REITs產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計，以及基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)等主要參與方，符合國家固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)規(guī)定和監(jiān)管要求情況。基金合同、運(yùn)營管理服務(wù)協(xié)議等法律文件中，界定運(yùn)營管理相關(guān)各方的權(quán)責(zé)利關(guān)系和獎懲機(jī)制，以及約定解聘、更換外部管理機(jī)構(gòu)的條件和程序情況。這些規(guī)定都是為今后基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的順利發(fā)行及在資本市場進(jìn)行交易，為維護(hù)REITs產(chǎn)品投資者的合法權(quán)益奠定基礎(chǔ)。

（4）外商投資項目

我國正推動實施高質(zhì)量外商投資政策，逐步形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。涉及外商投資的項目，應(yīng)符合國家利用外資有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。申報材料應(yīng)說明是否符合我國《外商投資法》《外商投資法實施條例》《鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄（2019年版）》等法律法規(guī)和政策要求。

申報材料所闡述的基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點基本情況及合規(guī)情況，需要提供必要的證明材料進(jìn)行佐證。《通知》要求證明材料應(yīng)該包括項目可行性研究報告批復(fù)或核準(zhǔn)、備案文件復(fù)印件；規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可證書或批復(fù)文件復(fù)印件；PPP項目實施方案及批復(fù)文件、招標(biāo)文件、PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議復(fù)印件；項目經(jīng)審計的財務(wù)報告或備考財務(wù)報表；發(fā)起人（原始權(quán)益人）承諾材料等。具體要求如下。

具體包括：（1）與項目產(chǎn)權(quán)（或特許經(jīng)營權(quán)、運(yùn)營收費(fèi)權(quán)）相關(guān)的政府批準(zhǔn)文件（或法律文件）復(fù)印件。相關(guān)股東同意轉(zhuǎn)讓項目產(chǎn)權(quán)（或特許經(jīng)營權(quán)、運(yùn)營收費(fèi)權(quán)）的證明文件原件；（2）項目可行性研究報告批復(fù)或核準(zhǔn)、備案文件復(fù)印件；（3）規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可證書或批復(fù)文件復(fù)印件；（4）竣工驗收報告、“五方驗收單”或轉(zhuǎn)商運(yùn)批復(fù)文件復(fù)印件；（5）根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)項目必須辦理的其他重要手續(xù)批復(fù)文件復(fù)印件（如有）；（6）PPP項目需提供已簽訂的實施方案及批復(fù)文件、招標(biāo)文件（或其他競爭性程序文件）、PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議復(fù)印件，以及合作政府方同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓的文件原件。

具體包括：

（1）項目公司章程（包含項目股權(quán)結(jié)構(gòu)）復(fù)印件；

（2）項目公司及發(fā)起人（原始權(quán)益人）近3年及一期的經(jīng)審計后的財務(wù)報告。上述期間，如基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)生過資產(chǎn)重組、資產(chǎn)剝離、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等情況，需提供反映該項目近3年及一期運(yùn)營情況的經(jīng)會計師事務(wù)所審閱的備考財務(wù)報表；

（3）基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理經(jīng)驗和能力佐證材料，包括同類項目運(yùn)營管理經(jīng)驗、配備的運(yùn)營管理人員、公司治理與財務(wù)狀況等。如已簽訂基金合同、運(yùn)營管理服務(wù)協(xié)議等法律文件，需提供與運(yùn)營管理相關(guān)各方的權(quán)責(zé)利關(guān)系和獎懲機(jī)制，以及解聘、更換外部管理機(jī)構(gòu)的條件和程序有關(guān)章節(jié)復(fù)印件。相關(guān)證明材料需要加蓋公章；

（4）發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)承諾近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)經(jīng)營、金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄，項目運(yùn)營期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面重大問題的文件原件，并需要加蓋公章。

本次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品屬于公募股權(quán)性質(zhì)，涉及眾多社會公眾投資者，對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)質(zhì)量及未來盈利能力有著明確的要求，不同于過去推行的私募固定回報類準(zhǔn)REITs產(chǎn)品，專業(yè)性要求高，律師的參與顯得尤為重要。《通知》要求，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)起人（原始權(quán)益人）或基金管理人應(yīng)聘請律師事務(wù)所，就項目權(quán)屬和資產(chǎn)范圍、項目合法合規(guī)性、轉(zhuǎn)讓行為合法性等出具法律意見書，并提供國家發(fā)展改革委要求提供的其他相關(guān)材料。

申報材料的真實性直接影響對REITs發(fā)行方案的專業(yè)評估和審查判斷。《通知》要求發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)對所有申報材料真實、有效、合規(guī)、完備出具承諾函，并需要由法人代表簽字并加蓋單位公章，目的就是強(qiáng)調(diào)要堅持誠信原則，管控REITs發(fā)行風(fēng)險。

作為我國中央政府的投資主管部門，國家發(fā)展改革委在省級發(fā)展改革委出具專項意見的基礎(chǔ)上，最終負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目審核工作，并將符合條件的項目推薦至中國證監(jiān)會。

我國發(fā)展改革部門包括國家、省（自治區(qū)/直轄市）、地市（州/盟））和縣（區(qū)/市/ 旗）四個層級，重大投資項目的批復(fù)一直遵循逐級申報、層層把關(guān)原則。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作的通知，明確發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)向項目所在地省級發(fā)展改革部門報送試點項目申請材料，省級發(fā)展改革部門應(yīng)按照“聚焦合規(guī)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的試點原則，切實承擔(dān)“嚴(yán)格把握試點項目質(zhì)量”的職責(zé)，即發(fā)起人（原始權(quán)益人）在完成項目申報材料準(zhǔn)備后，直接向項目所在地省級發(fā)展改革部門報送材料，由省級發(fā)展改革部門對申報項目進(jìn)行初步篩選并出具審查意見。對于不滿足試點項目基本條件或重要手續(xù)材料缺失的申報項目，省級發(fā)展改革部門應(yīng)給出“不予受理”的處理意見。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目行業(yè)特點顯著。對于線性工程（如收費(fèi)公路、鐵路）或網(wǎng)絡(luò)集約經(jīng)營（如倉儲物流、污水垃圾處理）的項目，如果發(fā)起人（原始權(quán)益人）擬整合跨地區(qū)的多個項目一次性發(fā)行REITs產(chǎn)品，既要考慮項目公司注冊地又要考慮項目所在地的情況。具體處理要求如下：

發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)向企業(yè)注冊地省級發(fā)展改革委報送完整的項目申請材料，并分別向相關(guān)省級發(fā)展改革委報送涉及該地區(qū)的項目材料。

發(fā)起人（原始權(quán)益人）注冊地的省級發(fā)展改革部門需要對本地區(qū)項目和REITs發(fā)行總體方案進(jìn)行審查把關(guān)，以便初步判斷REITs順利發(fā)行的可能性及市場可接受性；其他相關(guān)省級發(fā)展改革委對涉及本地區(qū)項目審查把關(guān)。如果公司注冊地沒有擬申報的項目，可由發(fā)起人（原始權(quán)益人）高級管理人辦公所在地的省級發(fā)展改革部門，或經(jīng)商國家發(fā)展改革委指定某擬申報項目所在地的省級發(fā)展改革部門初步審核REITs發(fā)行總體方案。

對于項目收益是否滿足試點基本條件，需以打包后整體資產(chǎn)收益進(jìn)行判斷。資產(chǎn)打包申報REITs試點有利于實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，有利于抵御單個子項目經(jīng)營風(fēng)險，但其程序更加復(fù)雜，其中單個資產(chǎn)瑕疵容易影響資產(chǎn)整體質(zhì)量。

省級發(fā)展改革委經(jīng)過初步篩選，對符合相關(guān)條件、擬推薦開展試點的項目，向國家發(fā)展改革委出具需包含“經(jīng)初步審核，所推薦項目符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及試點區(qū)域、行業(yè)等相關(guān)要求，推薦該項目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點”表述內(nèi)容的無異議專項意見，同時一并報送試點項目申請材料。

省級發(fā)展改革委收到REITs發(fā)起人（原始權(quán)益人）申報的項目合規(guī)性情況和相關(guān)證明材料后，應(yīng)按照《通知》要求從政策符合性、投資管理手續(xù)齊備性、回收資金再投資等方面進(jìn)行審查。

政策是政府踐行職能權(quán)力的一種表現(xiàn)方式。新時代為了更好地發(fā)揮政府作用，應(yīng)按照黨的十八屆三中全會明確提出的“政府要加強(qiáng)發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃、政策、標(biāo)準(zhǔn)等制定和實施”要求，“健全以國家發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃為導(dǎo)向、以財政政策和貨幣政策為主要手段的宏觀調(diào)控體系”。黨的十九大提出“發(fā)揮國家發(fā)展規(guī)劃的戰(zhàn)略導(dǎo)向作用”。黨的十九屆四中全會進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)必須堅持社會主義基本經(jīng)濟(jì)制度，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用。

REITs試點項目的政策符合性審查涉及多個維度。

即REITs試點項目應(yīng)符合京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區(qū)建設(shè)、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角區(qū)域一體化發(fā)展、推進(jìn)海南全面深化改革開放等國家重大戰(zhàn)略部署，優(yōu)先支持屬于相關(guān)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目。

應(yīng)闡述REITs試點項目是否符合新發(fā)展理念和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要求，是否有利于推動高質(zhì)量發(fā)展，是否有利于打贏三大攻堅戰(zhàn)，是否有利于全面做好“六穩(wěn)”工作，是否符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》等政策要求，判斷試點項目是否符合國家宏觀調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。

即REITs試點項目是否符合國家及當(dāng)?shù)氐膰窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、有關(guān)專項規(guī)劃等要求。

REITs試點項目合規(guī)性審查，需要審查投資建設(shè)（資產(chǎn)形成）階段的投資管理手續(xù)是否齊備。建國以來，特別是改革開放以來，我國投融資體制經(jīng)歷了多次重大改革，投資項目管理要求也發(fā)生了顯著調(diào)整。鑒于投資項目批復(fù)的歷史背景和政府職能“簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)”改革的新要求，REITs試點項目投資管理“應(yīng)以手續(xù)辦理時的法律法規(guī)、規(guī)章制度、國家政策等為依據(jù)，判定相關(guān)手續(xù)的合法合規(guī)性”,防止項目未批先建和非法經(jīng)營，加強(qiáng)和完善工程項目事中事后監(jiān)管。

在投資項目管理周期的各階段手續(xù)中，項目審批、核準(zhǔn)或備案是最基本、最重要的環(huán)節(jié)。

我國投資項目的審批、核準(zhǔn)和備案制度形成于2004年，此前均為審批制，即所有固定資產(chǎn)投資項目都需要編制可行性研究報告，并取得投資主管部門的審批。2004年7月，《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》首次引入核準(zhǔn)制和備案制的制度安排，對于企業(yè)不使用政府投資建設(shè)的項目，一律不再實行審批制，區(qū)別不同情況分別實行核準(zhǔn)制和備案制，即重大類和限制類企業(yè)投資項目報送申請報告，實行核準(zhǔn)制，核準(zhǔn)目錄范圍之外的企業(yè)投資項目一律實行備案制。

2016年7月，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于深化投融資體制改革的意見》重申要按照審批制、核準(zhǔn)制和備案制的總體制度框架，改進(jìn)和規(guī)范政府投資項目審批制，最大限度地縮減核準(zhǔn)事項。截至目前，企業(yè)投資項目核準(zhǔn)目錄范圍進(jìn)行了三次重大調(diào)整，取消和下放了一大批核準(zhǔn)的事項，僅中央層面核準(zhǔn)的項目已累計減少了90%。特別是近年出臺的《政府投資條例》《企業(yè)投資項目核準(zhǔn)和備案管理條例》等法規(guī)，將政府投資項目審批制以及企業(yè)投資項目核準(zhǔn)制和備案制管理納入了法制化的管理軌道，有效推進(jìn)了我國投融資體制的深化改革。

有關(guān)投資項目審批、核準(zhǔn)、備案的前置和后置條件，一直是理解和執(zhí)行投資管理制度的難點。過去飽受詬病的項目批復(fù)前的“萬里長征路”，目前已精簡至兩項主要手續(xù)：規(guī)劃選址意見書和土地預(yù)審意見，而且通過“招標(biāo)、拍賣、掛牌”取得土地使用權(quán)證書的基礎(chǔ)設(shè)施項目，其前置條件更加簡化。由于基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目已進(jìn)入運(yùn)營期，項目批復(fù)后、開工前的必要條件（如建設(shè)工程規(guī)劃許可證、項目土地使用權(quán)證、環(huán)境影響評價的審批意見、建筑工程施工許可證）和竣工驗收報告（或建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理“五方驗收單”，或政府批復(fù)的項目轉(zhuǎn)入商運(yùn)文件）等也自然納入合規(guī)性審查的范圍。

除上述試點項目申報的一般共性手續(xù)要求之外，部分領(lǐng)域的REITs試點項目，可能需要審查節(jié)能、社會穩(wěn)定風(fēng)險等事項。

根據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》等法律法規(guī)的要求，固定資產(chǎn)投資項目必須建立節(jié)能評估和審查制度。2010年國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法》（第6號令），首次系統(tǒng)地規(guī)范了投資項目節(jié)能評估和審查的要求，并于2016年進(jìn)行了修訂，提出能耗總量和強(qiáng)度“雙控”管理要求。據(jù)此，對于2010年以后新建的年綜合能源消費(fèi)量3000噸標(biāo)準(zhǔn)煤以上（2016年以后批復(fù)的項目達(dá)到5000噸標(biāo)準(zhǔn)煤）的試點項目，應(yīng)取得節(jié)能評估報告的審查意見。

對于涉及大規(guī)模征地拆遷或移民安置以及環(huán)境影響較大的重大基礎(chǔ)設(shè)施項目，還需要根據(jù)《重大固定資產(chǎn)投資項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估暫行辦法》（發(fā)改投資〔2012〕2492號）取得社會穩(wěn)定風(fēng)險評估審查意見。

再如，某些項目建設(shè)和運(yùn)營從江河湖泊或者地下取用水資源，根據(jù)《水法》《取水許可和水資源費(fèi)征收管理條例》《取水許可管理辦法》（水利部2015年第47號令）需要辦理取水許可證等。

此外，某些項目經(jīng)營業(yè)務(wù)還需要取得特別許可，如數(shù)據(jù)中心項目涉及經(jīng)營增值電信業(yè)務(wù)的，應(yīng)按規(guī)定取得增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可

PPP模式廣泛應(yīng)用于我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，具體實施模式多種多樣，并不斷進(jìn)行創(chuàng)新。從PPP概念的演進(jìn)過程看，先有特許經(jīng)營，后有PPP。PPP概念源于英國的PFI（Private Financing Initiative），專指基礎(chǔ)設(shè)施由私營部門投資建設(shè)，政府（公共部門）付費(fèi)購買服務(wù)，因此需要政府和私營部門建立合作伙伴關(guān)系運(yùn)作項目。隨著政府和私營部門建立合作伙伴關(guān)系的理念得到普遍認(rèn)可，以使用者付費(fèi)為基礎(chǔ)、通過特許經(jīng)營模式提供公共產(chǎn)品的項目運(yùn)作模式也被納入廣義PPP模式的范疇。對于采用PPP模式的基礎(chǔ)設(shè)施項目進(jìn)行REITs試點，應(yīng)結(jié)合我國開展PPP模式應(yīng)用的實際情況，針對不同類型項目提出有差別的合規(guī)性審查要求。

我國自1984年啟動第一個特許經(jīng)營BOT項目——深圳沙角B電廠以來，實施了大量特許經(jīng)營項目，沉淀了一大批存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。2015年由國家發(fā)展改革委、財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運(yùn)輸部、水利部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》（簡稱25號令），總結(jié)了特許經(jīng)營項目實踐經(jīng)驗，對特許經(jīng)營模式的適用范圍、基本要素和操作方式進(jìn)行了規(guī)范，對于推動特許經(jīng)營PPP項目的規(guī)范健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。本著尊重歷史的原則，《通知》以25號令的發(fā)布時間（2015年6月）為界限，對特許經(jīng)營項目開展REITs試點分別提出了要求：25號令發(fā)布以后批復(fù)實施的特許經(jīng)營項目，應(yīng)符合25號令的有關(guān)規(guī)定；25號令發(fā)布之前采用BOT、TOT、股權(quán)投資等模式實施的特許經(jīng)營項目，應(yīng)符合當(dāng)時國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設(shè)、特許經(jīng)營管理等相關(guān)規(guī)定。

對于2015年月以后批復(fù)實施的PPP項目，除了符合上述固定資產(chǎn)投資管理共性要求之外，《通知》基于各部門PPP政策相互協(xié)調(diào)尋求“最大公約數(shù)”的原則，提出了規(guī)范有序推廣PPP模式的4項規(guī)定：（1）依法依規(guī)履行項目審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)；（2）批復(fù)PPP項目實施方案；（3）通過公開招標(biāo)等競爭方式確定社會資本方；（4）依照法定程序規(guī)范簽訂PPP合同。原則上，這4項規(guī)定應(yīng)遵循先后邏輯順序，即在項目履行審批、核準(zhǔn)、備案手續(xù)之后才可批復(fù)PPP實施方案，在此基礎(chǔ)上開展社會資本公開遴選，并規(guī)范簽訂PPP合同。

基礎(chǔ)設(shè)施基金擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)收益應(yīng)當(dāng)主要由市場化運(yùn)營產(chǎn)生，不過度依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)營性收入，并要求現(xiàn)金流來源具備一定的分散度。PPP項目回報機(jī)制包括使用者付費(fèi)、政府付費(fèi)和混合付費(fèi)，本次試點開展公募REITs試點的項目，要求收入來源以使用者付費(fèi)為主。這里所言使用者付費(fèi)，即包括項目公司向使用者直接收費(fèi)，也包括項目公司不直接向使用者付費(fèi)，但按照穿透原則可以判斷為實質(zhì)性是使用者支付費(fèi)用的情形，這就為城市污水和生活垃圾處理等“收支兩條線”的項目納入REITs試點提供了可能。

對于混合付費(fèi)類PPP項目，來自使用者付費(fèi)的各年收入應(yīng)占項目年收入總額的較大部分。混合付費(fèi)類PPP項目收入來源含政府補(bǔ)貼的，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議中有明確的約定。

從履行社會責(zé)任的角度看，基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs產(chǎn)品，不僅是為了投資人獲得穩(wěn)定的回報，更是為了社會公眾獲得更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)。如果PPP項目出現(xiàn)了暫停運(yùn)營等重大問題或重大合同糾紛，項目存在顛覆性風(fēng)險，必須一票否決。因此，《通知》要求PPP項目必須運(yùn)營穩(wěn)健、正常，未出現(xiàn)暫停運(yùn)營等重大問題或重大合同糾紛。

基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs產(chǎn)品，邏輯上屬于項目資本金再融資或進(jìn)行資產(chǎn)重組的重要工具。本次試點實施公募REITs，有利于探索如何破除項目融資與投資的壁壘，通過盤活存量資產(chǎn)，以存量帶增量、以融資促投資，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施投融資新機(jī)制的建立和完善。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點有利于廣泛調(diào)動各類社會資本投資基礎(chǔ)設(shè)施的積極性，鼓勵將回收資金跨區(qū)域、跨行業(yè)使用，用于前期工作成熟的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項目和新型基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，形成良性投資循環(huán)。因此，通過審查REITs籌集資金的用途情況，有利于引導(dǎo)試點項目對存量帶動增量形成良性循環(huán)做出貢獻(xiàn)。

申報材料應(yīng)闡明回收資金的具體用途和相應(yīng)金額，以判斷資金使用方案是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策等相關(guān)要求。

在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。

鼓勵將回收資金用于國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的重大戰(zhàn)略項目、新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目建設(shè)，鼓勵將回收資金用于前期工作成熟的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項目和新型基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，形成良性投資循環(huán)。

試點項目的資產(chǎn)范圍、REITs產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計，以及基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)等主要參與方，需符合國家固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)規(guī)定和監(jiān)管要求。基金合同、運(yùn)營管理服務(wù)協(xié)議等法律文件中，需合理界定運(yùn)營管理相關(guān)各方的責(zé)權(quán)利關(guān)系和獎懲機(jī)制，明確約定解聘、更換外部管理機(jī)構(gòu)的條件和程序，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)營，保障公共利益。對于涉及外商投資的項目，還應(yīng)判斷是否符合國家利用外資有關(guān)法律法規(guī)。

我國基本經(jīng)濟(jì)制度是堅持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。黨的十八大以來，習(xí)近平總書記多次重申堅持基本經(jīng)濟(jì)制度，堅持“兩個毫不動搖”，即“毫不動搖地鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)”和“毫不動搖地鼓勵、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展”。黨的十九大把“兩個毫不動搖”寫入新時代堅持和發(fā)展中國特色社會主義的基本方略。

REITs試點鼓勵各種所有制市場主體公平競爭，《通知》要求項目申報和審查工作對各種所有制企業(yè)、本地和外埠企業(yè)應(yīng)一視同仁、公平對待，試點項目成熟一個申報一個。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒2019》，2018年我國民間固定資產(chǎn)投資為39.4萬億元，占全社會固定資產(chǎn)投資比例達(dá)62.2%，是名副其實的基礎(chǔ)設(shè)施投資生力軍，也是REITs項目投資的重要主體，理應(yīng)被公平對待。選擇試點項目的標(biāo)準(zhǔn)是“聚焦合規(guī)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，不急于冒進(jìn)，成熟一個申報一個，目的是推動我國基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。

我國啟動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的試點工作，不僅是金融市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重大舉措，同時也是基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式的重大創(chuàng)新。做好試點項目儲備、遴選與申報工作，不僅需要基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)、運(yùn)營各類市場主體的積極參與，也離不開各級政府部門的大力支持，以及中央和地方政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合，特別是各省級發(fā)展改革委要與證監(jiān)等部門加強(qiáng)溝通銜接，統(tǒng)籌做好相關(guān)工作。

我國開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，是基礎(chǔ)設(shè)施投融資和資本市場領(lǐng)域深化改革的一件大事。自2020年4月30日《中國證監(jiān)會 國家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》政策發(fā)布以來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點已激發(fā)了萬億級的基礎(chǔ)設(shè)施市場預(yù)期，引發(fā)了眾多機(jī)構(gòu)投資人和普通公眾的參與期盼。隨著《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目申報工作的通知》等配套政策文件的落實，希望基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs工作行穩(wěn)致遠(yuǎn)，健康發(fā)展。《通知》要求，各省級發(fā)展改革委要與證監(jiān)等部門加強(qiáng)溝通銜接，統(tǒng)籌做好試點項目儲備、遴選與申報工作。涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的項目，應(yīng)符合國有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定。PPP項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)獲得合作政府方的同意。各省級發(fā)展改革委應(yīng)在與有關(guān)方面充分溝通并達(dá)成一致的基礎(chǔ)上，按照相關(guān)規(guī)定和要求，向國家發(fā)展改革委報送申請材料。通過相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合，共同推進(jìn)我國公募基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)信托（REITs）試點工作行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

本次公募REITs試點涉及的基礎(chǔ)設(shè)施類型非常廣泛，各類項目申報都要充分考慮其特殊性。例如，PPP項目涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)獲得合作政府方和各股東的同意；國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的項目應(yīng)符合國有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定；外商投資項目應(yīng)符合我國利用外資有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。

試點意味著突破和創(chuàng)新，其工作首先強(qiáng)調(diào)規(guī)范性，同時還要重視示范性。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目應(yīng)突出其可復(fù)制、可推廣性，鼓勵在盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投資良性循環(huán)、推動基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展方面發(fā)揮特殊示范效應(yīng)。《通知》要求應(yīng)關(guān)注“對于盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投資良性循環(huán)、推動基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展具有特殊示范意義的項目”。

在省級發(fā)展改革委出具專項意見的基礎(chǔ)上，國家發(fā)展改革委將嚴(yán)格按照《通知》要求，支持符合國家政策導(dǎo)向、社會效益良好、投資收益率穩(wěn)定且運(yùn)營管理水平較好的項目，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，將符合條件的項目推薦至中國證監(jiān)會，按照權(quán)益性公募REITs產(chǎn)品監(jiān)管的相關(guān)規(guī)范，履行REITs產(chǎn)品發(fā)行上市交易等相關(guān)監(jiān)管工作。